珠三角城市群:优化土地使用,粤港携手打造世界级湾区

一、城市群概况

珠江三角洲（以下简称“珠三角”）位于中国南海岸，北起广州，呈扇形向东南和西南放射，是中国大陆第二大三角洲。珠三角地区包括广东省的9座城市：广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆。这里历来是中国发展对外贸易，开展对外经济活动的重要阵地。

珠江三角洲城市群是亚太地区最具活力的经济区之一，它以广东70%的人口，创造着全省85%的GDP，是具有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地，是南方地区对外开放的门户，是我国参与经济全球化的主体区域，是全国科技创新与技术研发基地，是全国经济发展的重要引擎，是辐射带动华南、华中和西南发展的龙头，是我国人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强的三大区域之一（另外两个是长三角、京津冀），素有“南海明珠”之称。

根据国家发改委印发的《加快城市群规划编制工作的通知》，2017年启动珠三角湾区城市群等规划编制，真正地把珠三角9座城市与港澳紧紧联系在一起，形成“粤港澳大湾区”。目前，由粤港澳组成的珠三角区域湾区经济形态正在形成。随着港珠澳大桥等交通基础设施建设的推进，珠江口西岸城市群与港澳地区的融合进一步深入，珠三角区域一体化迎来全新发展阶段，形成具有高端、开放、创新特点并具有较强竞争力的大湾区城市群。

珠三角城市格局示意图

二、经济发展

珠三角地区的经济繁荣是广东省经济发展较不平衡的一个缩影，超过50%的GDP集中在珠江两岸城市带，经济发展高度集中。GDP最高的深圳、广州、佛山和东莞4个城市的经济总量高达6.1万亿元，占全省的GDP总量达67.8% 。

2017年，珠三角四大城市的经济总量如下所示：排在第一位的是深圳，自2016年GDP超广州后，2017年继续以2.24万亿领先于广州的2.15万亿。同时2017年深圳GDP也超过香港位居中国城市第三位。2017年，广州市实现地区生产总值突破2万亿元大关，达到21503.15亿元；同比增长7.0%，位居省内第二位。佛山2017年全年地区生产总值达9549.60亿元，同比增长8.55%，排名省 内第三位。排名第四的东莞2017年实现GDP7582.12亿元，比上一年增长8.1%。

在人均方面，珠三角经济持续快速发展，带动人均GDP稳步提升。2012-2014年几乎一年一个万元台阶，2017年更是迈上12万元大关，达到12.48万元，按年平均汇率折算，为18484美元，接近2014年非经合组织高收入国家。

三、人口与城镇化

广东全省超过一半的人口集聚在珠三角地区， 区域内更是拥有广州、深圳两个超大城市（常住人口1000万以上）以及佛山、东莞两个特 大 城 市 （ 常 住 人 口 500万 以 上 1000 万 以下）。2017年，珠三角总人口6150.54万人，占全省人口总量的55.07％，人口数量比上年增加152.05万人。

此外，珠三角是广东常住人口数量增加最多、增长速度最快的地区。近五年来，珠三角地区人口增长迅速，人口增量占全省人口净增总量的25.8 2%。广州、深圳两个超级大城市的人口分别比上年净增45.49万人和61.99万人，两市常住人口增幅占同期全省以及珠三角常住人口增量的63.22％和89.44％。随着珠三角地区人口密度不断扩大，从每平方公里1026人上升到1073人，广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了上海，成为全国人口密度最高的超大城市。

从城镇化角度来看，在经济快速发展的同时，珠三角的新型城镇化也稳步推进。珠三角城镇化率从2012年的83.84%提高到2016年的84.85%，比全省高15.65个百分点。若与世界银行2016年高收入国家城镇化率(81.41%)相比，珠三角城比其高3.44个百分点。2017年，珠三角地区城镇化率为85.29%，比广东西翼（43.52%）高近一倍。

四、产业格局

广东作为制造业大省，是我国最早一批承接国际产业转移的地区，制造业水平较为发达，基本代表了中国制造业的最高水平。目前，广东省制造业布局主要集中于珠三角地区，产业基础雄厚，城市群整体经济具有极强活力。数据显示，珠三角作为广东产业集群的主战场，目前已经形成了数以百计的各具特色的产业集群，涵盖产业涉及陶瓷、纺织、家具、家用电器等轻工业。

在珠江东岸，以深圳、东莞、惠州及广州为主体，已形成了全国著名的电子信息产业走廊；在珠江西岸，以佛山、中山、珠海、广州为主体，形成了电器机械产业集群。在广州，还形成了汽车制造、石油化工、电子产品、重大装备、商贸会展、文化旅游、金融保险业等多个千亿级产业集群。除了珠江东、西两岸以战略性新兴产业为代表的产业集群区，占全省400多个建制镇1/4之多、各具特色的“专业镇”，更以“集群”效应雄踞全国市场。例如在中山，古镇有灯饰企业两三千家，民用灯饰销量占全国六成以上，是世界四大灯饰专业市场之一；在东莞，虎门的服装产业集群闻名国内外；在佛山，容桂的小家电生产，发展到现在已成为全国有名的电器机械生产基地等等。这些以产业集群为特征的专业镇，经济规模达20-30亿元的有上百个，经济规模更大的还有过百亿镇。

珠三角纺织、家电制造、家具生产、陶瓷产业、灯饰、汽车等产业欣欣向荣

五、城市交通

作为我国改革开放的重要区域，珠三角地区城市间的互联互通过去主要靠高速公路、国省道及铁路支撑，促进了珠三角城市间要素流动和经济联系。随着珠三角城市群经济联系的扩大，特别是适应 珠三角打造世界级城市群、加强泛珠三角合作的战略需求，构建以轨道交通为主体的新兴交通网络体 系的需求已愈加紧迫。

在珠江东岸，深圳与香港陆路相接，一直以来经贸来往紧密；东莞与深圳相接，近年来更是成为深圳企业外溢的首选；而惠州同样形成了由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交 通网路。近期相继完工或开工建设的多条轨道交通线，包括广佛环线、广佛地铁、广珠城际轨道以及 广州地铁7号线西延线等，标志着轨道交通在珠三角进入一个加快建设的新阶段。

整体来看，珠江西岸的城际密度整体优于东岸地区，围绕广州建成广佛环线使广佛同城化进一步加强，同时广佛肇城际也将使肇庆真正融入广佛肇都市圈。而广清城际的通车也将使清远至广州的时 间距离大大缩短，珠三角的辐射作用逐渐向周边城市扩散。广佛江珠线使江门与广佛关联性增强，同 时到珠海机场也更加便捷，城市潜力得到提升。此外，佛莞和中南虎两条跨江城际的开通也将使珠江 两岸城市之间往来更加密切，城市间互动更加频繁。

规划显示，至2020年，珠三角城际铁路网将形成覆盖珠三角九市及清远市区的“1小时交通圈”，以广州为核心的“环+放射线”珠三角城际铁路网也将成为国内城际交通网路最发达的地区。

珠三角交通格局示意图

六、房地产市场

深圳
广州
佛山
东莞

土地市场：2017年深圳土地市场迎来“小年”，全年共计出让45宗土地，总成交金额811.86亿元，同去年相比下滑79%；总出让土地面积105.5万平方米，环比降幅47%。2017年仅一例住宅用地出让。11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地由深圳市人才安居集团有限公司以10.1亿元、配建人才住房面积10800平方米竞得。

2017年工业用地和商办用地作为主要供应类型，全年一共成交98.8万㎡，占比超过9成，其中， 商业用地总成交60.9万㎡，占比超过五成。工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地， 并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田。

从区域上看，2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市，其次为南山区。而南山的后海、深圳湾超级总部基地两区域为南山贡献9幅土地，合计出让金额超276亿元。南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，2017全年集中成交7宗土地，面积约15.5万㎡，出让金额合计近227亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域。

房地产市场：2017年深圳房地产市场没有出台重大政策，全年市场走势平稳，一二手房量跌价稳趋势贯穿全年，市场调控基本达到预期。2017 年深圳全市一手住宅批售33707套，同比下降30.4%；全市一手住宅成交25820套，同比下降36.2%；成交均价54445元/㎡，同比上升1.9%。

土地市场：2017年全年广州成交商住和商办用地66宗，总用地面积316.88万㎡，总建筑面积1013.89万㎡，同比去年大幅上升32.51%。受去年市场大热及今年全线严控等影响，商住和商办用地成交楼面均价11199元/㎡，同比增长21.55%，其中，住宅楼面均价12479元/㎡，扣除竞配建面积， 折合楼面均价13814元/㎡；商办用地楼面均价7708元/㎡。

房地产市场：2017年广州商品住宅市场成交回落明显，尤其自317、330新政实施以后，全市商品住宅市场开始进入平淡期，成交量明显下滑，成交均价整体亦呈现回落态势。2017年全市商品住宅新共成交90117套，成交面积979.26万㎡，同比减少30.84%；商品住宅网签均价为16386元/㎡，同比下降1.45%。

土地市场：2017年佛山共成交地块100宗，总出让土地面积469.43万㎡，同比2016年上涨约52.7%；总出让金额为900亿元，同比大涨63.2%，刷新了近5年最高纪录。其中，出让商住用地86宗， 比2016年增加17宗；全年土地出让面积共434万㎡，同比增长49.66%；全年土地出让金额880亿 元，同比增加59.13%。

从供地区域来看，顺德区成为2017年的卖地大王，全年共出让地块33宗，占比全市38%；非限购区的三水紧随其后，全年出让地块22宗，占全市26%；高明、南海分别出让地块14宗、9宗位居第三、第四名；最后，寸土寸金，已有通行广佛线地铁贯穿的市中心禅城区今年也推出8宗靓地。

房地产市场：2017年， 佛山市一手商品住宅供应面积同比回落7.4 % ， 成交面积显著下跌36.9%。全年成交均价10061元/平方米，较2016年小幅攀升5.2%。全年成交面积的显著回落推动全市全年供销比达到1.14。

分区来看， 南海区成为2017年一手住宅新增供应主力， 该区供应面积占全市供应总面积的33.0%；顺德区及三水区紧随其后。成交方面，南海区、顺德区及禅城区继续成为成交大户，全年成交面积分别占全市成交总面积的35%、24%和14%。

土地市场：2017年东莞全市经营性用地成交26宗，总面积88.3万㎡，较2016年下降27%，创出 6年来的新低位。其中住宅用地成交20宗，总面积约为80.7万㎡，除虎门博涌地块因破限价熔断终止出让外，其余地块全部成交，成交总价约179.4亿元，平均楼面地价为9762.64元/㎡，再创历史新高。 如果剔除华为人才公寓住宅用地，平均楼面地价突破万元。剩余6宗地块为商业类用地，总面积5.63万㎡，成交总金额8.37亿元，创造了历年来新低点。

房地产市场：2017年东莞新建商品住宅签约面积566.22万平方米，同比减少37%。由于需求受压，出现一定程度“供过于求”的现象，供求比为1.22：1，为11年以来第二高。2017年东莞新建商品住宅签约均价约16527元/平方米，同比上涨20%，在高强度调控下，东莞房价回归理性、趋稳。