珠三角城市群:优化土地使用,粤港携手打造世界级湾区

一、城市群概况

珠江三角洲（以下简称“珠三角”）位于中国南海岸，北起广州，呈扇形向东南和西南放射，是中国大陆第二大三角洲。珠三角地区包括广东省的9座城市：

广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆。这里历来是中国发展对外贸易，开展对外经济活动的重要阵地。

珠江三角洲城市群是亚太地区最具活力的经济区之一，它以广东70%的人口，创造着全省85%的GDP，是具有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基

地，是南方地区对外开放的门户，是我国参与经济全球化的主体区域，是全国科技创新与技术研发基地，是全国经济发展的重要引擎，是辐射带动华南、华中

和西南发展的龙头，是我国人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强的三大区域之一（另外两个是长三角、京津冀），素有“南海明珠”之称。

根据国家发改委印发的《加快城市群规划编制工作的通知》，2017年启动珠三角湾区城市群等规划编制，真正地把珠三角9座城市与港澳紧紧联系在一起，形

成“粤港澳大湾区”。目前，由粤港澳组成的珠三角区域湾区经济形态正在形成。随着港珠澳大桥等交通基础设施建设的推进，珠江口西岸城市群与港澳地区

的融合进一步深入，珠三角区域一体化迎来全新发展阶段，形成具有高端、开放、创新特点并具有较强竞争力的大湾区城市群。

珠三角城市格局示意图

二、经济发展

珠三角地区的经济繁荣是广东省经济发展较不平衡的一个缩影，超过50%的GDP集中在珠江两岸城市带，经济发展高度集中。GDP最高的深圳、广州、佛山

和东莞4个城市的经济总量高达6.1万亿元，占全省的GDP总量达67.8%。

2017年，珠三角四大城市的经济总量如下所示：排在第一位的是深圳，自2016年GDP超广州后，2017年继续以2.24万亿领先于广州的2.15万亿。同时2017

年深圳GDP也超过香港位居中国城市第三位。2017年，广州市实现地区生产总值突破2万亿元大关，达到21503.15亿元；同比增长7.0%，位居省内第二位。

佛山2017年全年地区生产总值达9549.60亿元，同比增长8.55%，排名省 内第三位。排名第四的东莞2017年实现GDP7582.12亿元，比上一年增长8.1%。

在人均方面，珠三角经济持续快速发展，带动人均GDP稳步提升。2012-2014年几乎一年一个万元台阶，2017年更是迈上12万元大关，达到12.48万元，按

年平均汇率折算，为18484美元，接近2014年非经合组织高收入国家。

三、人口与城镇化

广东全省超过一半的人口集聚在珠三角地区， 区域内更是拥有广州、深圳两个超大城市（常住人口1000万以上）以及佛山、东莞两个

特 大 城 市 （ 常 住 人 口 500万以 上 1000 万 以下）。2017年，珠三角总人口6150.54万人，占全省人口总量的55.07％，人口数量比上年增加152.05万

人。

此外，珠三角是广东常住人口数量增加最多、增长速度最快的地区。近五年来，珠三角地区人口增长迅速，人口增量占全省人口净增总量的25.8 2%。广州、

深圳两个超级大城市的人口分别比上年净增45.49万人和61.99万人，两市常住人口增幅占同期全省以及珠三角常住人口增量的63.22％和89.44％。随着

珠三角地区人口密度不断扩大，从每平方公里1026人上升到1073人，广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了

上海，成为全国人口密度最高的超大城市。

从城镇化角度来看，在经济快速发展的同时，珠三角的新型城镇化也稳步推进。珠三角城镇化率从2012年的83.84%提高到2016年的84.85%，比全省高

15.65个百分点。若与世界银行2016年高收入国家城镇化率(81.41%)相比，珠三角城比其高3.44个百分点。2017年，珠三角地区城镇化率为85.29%，比广东

西翼（43.52%）高近一倍。

四、产业格局

广东作为制造业大省，是我国最早一批承接国际产业转移的地区，制造业水平较为发达，基本代表了中国制造业的最高水平。目前，广东省制造业布局主要集

中于珠三角地区，产业基础雄厚，城市群整体经济具有极强活力。数据显示，珠三角作为广东产业集群的主战场，目前已经形成了数以百计的各具特色的产业

集群，涵盖产业涉及陶瓷、纺织、家具、家用电器等轻工业。

在珠江东岸，以深圳、东莞、惠州及广州为主体，已形成了全国著名的电子信息产业走廊；在珠江西岸，以佛山、中山、珠海、广州为主体，形成了电器机械

产业集群。在广州，还形成了汽车制造、石油化工、电子产品、重大装备、商贸会展、文化旅游、金融保险业等多个千亿级产业集群。除了珠江东、西两岸以

战略性新兴产业为代表的产业集群区，占全省400多个建制镇1/4之多、各具特色的“专业镇”，更以“集群”效应雄踞全国市场。例如在中山，古镇有灯饰

企业两三千家，民用灯饰销量占全国六成以上，是世界四大灯饰专业市场之一；在东莞，虎门的服装产业集群闻名国内外；在佛山，容桂的小家电生产，发展

到现在已成为全国有名的电器机械生产基地等等。这些以产业集群为特征的专业镇，经济规模达20-30亿元的有上百个，经济规模更大的还有过百亿镇。

珠三角纺织、家电制造、家具生产、陶瓷产业、灯饰、汽车等产业欣欣向荣

五、城市交通

作为我国改革开放的重要区域，珠三角地区城市间的互联互通过去主要靠高速公路、国省道及铁路支撑，促进了珠三角城市间要素流动和经济联系。随着珠三

角城市群经济联系的扩大，特别是适应珠三角打造世界级城市群、加强泛珠三角合作的战略需求，构建以轨道交通为主体的新兴交通网络体 系的需求已愈加

紧迫。

速公路、机场相互配套的现代化立体交通网路。近期相继完工或开工建设的多条轨道交通线，包括广佛环线、广佛地铁、广珠城际轨道以及 广州地铁7号线西

延线等，标志着轨道交通在珠三角进入一个加快建设的新阶段。

整体来看，珠江西岸的城际密度整体优于东岸地区，围绕广州建成广佛环线使广佛同城化进一步加强，同时广佛肇城际也将使肇庆真正融入广佛肇都市圈。而

广清城际的通车也将使清远至广州的时间距离大大缩短，珠三角的辐射作用逐渐向周边城市扩散。广佛江珠线使江门与广佛关联性增强，同 时到珠海机场也

更加便捷，城市潜力得到提升。此外，佛莞和中南虎两条跨江城际的开通也将使珠江两岸城市之间往来更加密切，城市间互动更加频繁。

规划显示，至2020年，珠三角城际铁路网将形成覆盖珠三角九市及清远市区的“1小时交通圈”，以广州为核心的“环+放射线”珠三角城际铁路网也将成为

国内城际交通网路最发达的地区。

珠三角交通格局示意图

六、房地产市场

深圳

广州

佛山

东莞

土地市场：2017年深圳土地市场迎来“小年”，全年共计出让45宗土地，总成交金额811.86亿元，同去年相比下滑79%；总出让土地面积105.5万平方米

，环比降幅47%。2017年仅一例住宅用地出让。11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地由深圳市人才安居集团有限公司以10.1亿元、配建人才住房面积

10800平方米竞得。

2017年工业用地和商办用地作为主要供应类型，全年一共成交98.8万㎡，占比超过9成，其中， 商业用地总成交60.9万㎡，占比超过五成。工业用地主要集

中在光明新区和南山区留仙洞总部基地，并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田。

从区域上看，2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市，其次为南山区。而南山的后海、深圳湾超级总部基地两区域为南山贡献9幅土地，合计出让金额超

276亿元。南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，2017全年集中成交7宗土地，面积约15.5万㎡，出让金额合计近227亿元，是年内土地出让最多、出让

金额最高的区域。

房地产市场：2017年深圳房地产市场没有出台重大政策，全年市场走势平稳，一二手房量跌价稳趋势贯穿全年，市场调控基本达到预期。2017 年深圳全市一

手住宅批售33707套，同比下降30.4%；全市一手住宅成交25820套，同比下降36.2%；成交均价54445元/㎡，同比上升1.9%。

土地市场：2017年全年广州成交商住和商办用地66宗，总用地面积316.88万㎡，总建筑面积1013.89万㎡，同比去年大幅上升32.51%。受去年市场大热及今

年全线严控等影响，商住和商办用地成交楼面均价11199元/㎡，同比增长21.55%，其中，住宅楼面均价12479元/㎡，扣除竞配建面积， 折合楼面均价

13814元/㎡；商办用地楼面均价7708元/㎡。

房地产市场：2017年广州商品住宅市场成交回落明显，尤其自317、330新政实施以后，全市商品住宅市场开始进入平淡期，成交量明显下滑，成交均价整体

亦呈现回落态势。2017年全市商品住宅新共成交90117套，成交面积979.26万㎡，同比减少30.84%；商品住宅网签均价为16386元/㎡，同比下降1.45%。

土地市场：2017年佛山共成交地块100宗，总出让土地面积469.43万㎡，同比2016年上涨约52.7%；总出让金额为900亿元，同比大涨63.2%，刷新了近5年

最高纪录。其中，出让商住用地86宗， 比2016年增加17宗；全年土地出让面积共434万㎡，同比增长49.66%；全年土地出让金额880亿 元，同比增加

59.13%。

从供地区域来看，顺德区成为2017年的卖地大王，全年共出让地块33宗，占比全市38%；非限购区的三水紧随其后，全年出让地块22宗，占全市26%；高

明、南海分别出让地块14宗、9宗位居第三、第四名；最后，寸土寸金，已有通行广佛线地铁贯穿的市中心禅城区今年也推出8宗靓地。

房地产市场：2017年， 佛山市一手商品住宅供应面积同比回落7.4 % ， 成交面积显著下跌36.9%。全年成交均价10061元/平方米，较2016年小幅攀升

5.2%。全年成交面积的显著回落推动全市全年供销比达到1.14。

分区来看， 南海区成为2017年一手住宅新增供应主力，该区供应面积占全市供应总面积的33.0%；顺德区及三水区紧随其后。成交方面，南海区、顺德区及

禅城区继续成为成交大户，全年成交面积分别占全市成交总面积的35%、24%和14%。

土地市场：2017年东莞全市经营性用地成交26宗，总面积88.3万㎡，较2016年下降27%，创出 6年来的新低位。其中住宅用地成交20宗，总面积约为80.7万

㎡，除虎门博涌地块因破限价熔断终止出让外，其余地块全部成交，成交总价约179.4亿元，平均楼面地价为9762.64元/㎡，再创历史新高。 如果剔除华为人

才公寓住宅用地，平均楼面地价突破万元。剩余6宗地块为商业类用地，总面积5.63万㎡，成交总金额8.37亿元，创造了历年来新低点。

房地产市场：2017年东莞新建商品住宅签约面积566.22万平方米，同比减少37%。由于需求受压，出现一定程度“供过于求”的现象，供求比为1.22：1，

为11年以来第二高。2017年东莞新建商品住宅签约均价约16527元/平方米，同比上涨20%，在高强度调控下，东莞房价回归理性、趋稳。